德州橡塑胶厂家 买单轮加价528万，三亚亚特兰蒂斯别墅破流拍局面，估值139亿的酒店仍在闯关REITs

三亚亚特兰蒂斯酒店项目法拍房产连续流拍的局面被栋栋别墅破。

阿里拍平台显示，近日，亚特兰蒂斯酒店项⽬(⼆期)套建筑面积323.71平米的栋别墅以3482万元成交，较2239万元起拍价溢价55.52，成交单价约10.76万元/平米。

过去年，亚特兰蒂斯酒店项目曾有多套房产法拍，均因人报名或人出价流拍。

熟悉三亚市场的受访人士认为，这笔交易并不意味着三亚楼市价格明显上涨，大程度上是法拍七折起拍、优质房源稀缺等因素共同作用的结果。

这场拍也再次让市场关注到三亚亚特兰蒂斯项目的资产价值。

亚特兰蒂斯项目位于三亚海棠区，是由复星旗下平台复星旅文投资110亿元建设的文旅商业综体，期为酒店、水上乐园等文旅配套，于2018年4月开业，累计接待游客约4000万人次；二期案名为“亚特兰蒂斯·棠岸”，包括层公寓和栋别墅，于2016年11月次开盘。

除了上述被放上法拍平台的别墅资产，今年3月，以亚特兰蒂斯酒店及水世界为底层资产的公募REIT正式申报，底层资产估值达到139.28亿元，目前处于上交所审核问询阶段。‌‌若成功发行有望成为国内商业不动产REITs域申报规模大的项目。

买单轮加价528万元，栋别墅溢价55.52成交

此次溢价成交的法拍房源是二期B-5栋，地上两层、地下层的栋别墅，建成于2018年，建筑面积323.71平米，土地使用权面积812.69平米，土地使用期限至2054年，房屋类型为产权式酒店。

评估报告显示，B-5栋别墅评估价约3197.59万元，而拍起拍价2239万元，相当于评估价约七折。

经过4名竞买人竞价13轮，竞买人“代琼”通过竞买号C8787以3482万元竞得该标的，较起拍价出1243万元。

值得注意的是，本场拍规定每次加价幅度为11万元或其整数倍，但竞拍过程中，C8787的多轮报价远于低加价幅度，其中轮甚至加价528万元，将成交价直接至3482万元。

负责本场拍咨询工作的杭州来拍网络科技有限公司工作人员告诉时代财经，这样的大幅加价并不常见，“我也是次见。”

不过，在熟悉当地市场的人士看来，终成交价格并没有脱离市场。

长期从事亚特兰蒂斯项目交易的经纪人柯葶(化名)告诉时代财经，这套房源大的特点在于建筑面积虽然只有300多平米，但土地使用权面积800平米，这是其价值所在。“3482万元基本就是目前这类大户型栋别墅的市场价格，如果正常挂出售，也有机会到这个价格。”

在柯葶看来，“法拍通常以评估价七折起拍，竞拍充分后回归市场价格并不少见。不过，这种溢价属于偶发个案，终还是取决于有没有遇到适的买。”

过去年，亚特兰蒂斯·棠岸在法拍市场上并不活跃。

时代财经梳理阿里拍平台发现，过去年，该项目有多套房源进入司法拍，均因人报名或人出价而流拍。再往前追溯，上次成功交易发生在2023年12月——套建筑面积84.75平米的房产经过5名竞买人的142轮竞价，终以363.51万元成交，PVC管道管件粘结胶溢价率16.21。

从二手市场来看，目前亚特兰蒂斯·棠岸挂房源仍较充足。

贝壳找房显示，目前项目挂房源204套，挂均价约7.76万元/平米，其中栋别墅挂单价约9.34万-25.55万元/平米，层公寓挂单价约2.53万-8.92万元/平米。

可供对比的是，据时代财经此前报道，亚特兰蒂斯·棠岸在2016年11月预售时，度假公寓均价约5万元/平米，别墅均价在12万-14万元/平米，直逼国内线城市房价水平。

柯葶介绍，项目购房者仍以北京、河北、山东等北客户为主，主要用于度假。每年10月至次年4月才是三亚楼市传统季，目前市场活跃度般。

估值139亿，亚特兰蒂斯REITs仍在闯关

事实上，除了拍出溢价的别墅，作为复星“现金奶牛”的亚特兰蒂斯酒店也已被公司放入资本市场。

今年3月26日，复星(00656.HK)宣布，已向证监会及上海证券交易所提交申请，拟将三亚·亚特兰蒂斯酒店及水世界等核心资产通过公募REIT分拆上市。

根据《国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书(草案)》(以下简称“《招募说明书》”)，拟纳入REIT底层资产的三亚·亚特兰蒂斯项目估值约139.28亿元，预计募集规模同样为139.28亿元，若成功发行有望成为国内商业不动产REITs域申报规模大的项目。

三亚·亚特兰蒂斯占地约54万平米，集酒店、水世界、水族馆、海豚湾剧场、餐饮、购物、会展等多种业态于体，自开业以来累计接待游客量约4000万人次。其中，酒店板块建筑面积约25万平米，占底层资产建筑面积八成以上，也是项目主要的收入来源。

《招募说明书》显示，2022年-2024年以及2025年前三季度，项目整体运营收入分别为8.95亿元、16.94亿元、15.45亿元、11.38亿元；同期净利润分别为-2.67亿元、0.82亿元、0.04亿元、0.45亿元。其中，同期的酒店收入分别达到5.05亿元、9.34亿元、7.74亿元和5.78亿元，年化入住率则由2022年的42.96提升至2025年前三季度的84.08。

根据评估机构的报告，截至估值基准日，亚特兰蒂斯酒店板块与水上乐园板块未来能够创造的现金流，折价值为139.28亿元。酒店板块未来至2053年运营收入年均复增长率约2.89，乐园板块至2063年约为3.44；项目2026年-2028年资本化率预计分别为4.61、4.96和5.66。

根据复星披露信息，今年春节假期，亚特兰蒂斯实现营业额1.24亿元，同比增长20；平均入住率达到98。7月10日，酒店官网显示，客房每晚房价2688-108888元。

不过，目前项目仍处于交易所审核阶段，未获正式批复。今年4月，上交所发布该项目的审核意见，分别从业务参与人资质、不动产规、项目经营与财务、资产评估与估值理、基金运作与理等面，提出审核要求问询。截至目前，公开渠道暂未有管理人针对问询的回复文件。

栋栋别墅的溢价成交，破了亚特兰蒂斯法拍房产连续流拍的沉寂。暑假的亚特兰蒂斯酒店和水世界也迎来了年中又个消费季，但REITs项目能否顺利进，仍是未知数。 相关词条:铝皮保温     隔热条设备     钢绞线厂家玻璃棉    泡沫板橡塑板专用胶

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